Aktuelles

Aus aktuellem Anlass, ein paar Worte zur jüngst in Kraft getretenen Mietpreisbremse...

Die Mietpreisbremse ist in aller Munde und zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten (dem mitgeregelten Bestellerprinzip widmen wir uns in einem gesonderten Beitrag). Als Ihre Makler für Berlin & Brandenburg haben wir uns bei Perazic Immobilien natürlich umfassend mit diesem Thema auseinandergesetzt. Wie wichtig das ist, merken wir täglich bei verunsicherten Kunden, denen wir zumindest einen Schubs in die richtige Richtung mit auf den Weg geben können...

Zweck dieser Gesetzesänderung ist es, insbesondere dem rasanten Anstieg der Mietpreise in angespannten Lagen Einhalt zu gebieten. Als erstes Bundesland hat das Land Berlin bereits im Vorfeld des Inkrafttretens der Gesetzesänderung eine entsprechende Verordung geschaffen, die zum gleichen Zeitpunkt in Kraft tritt und das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren (also bis zum 30. Mai 2020) als angespannten Wohnungsmarkt deklariert.

Was ist die Mietpreisbremse und wann gilt sie?

Mit der Mietpreisbremse hat die Bundesregierung ein Instrument geschaffen, dem rasanten Mietpreisanstieg (inbesondere) in Ballungsgebieten zu begegnen und die Mietpreise für die Mieter auf einem erträglichen Niveau zu halten. Die Gesetzesänderungen der §§ 556 d, 556 e, 556 f BGB ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten, wobei gemäß § 556d Abs. 1 BGB die Wirkungen der Mietpreisbremse vorbehaltlich einer für das jeweilige Gebiet zu verabschiedenden Rechtsverordnung durch die jeweilige Landesregierung entstehen. Heißt: Solange es keine Rechtsverordnung für das Sie betreffende Gebiet gibt, sind sie "von der Mietpreisbremse" weder betroffen noch geschützt.

Grundsätzlich darf die Miete nun nicht mehr frei vereinbart werden, während bis zuletzt die Vermieter bei einer Neuvermietung regelmäßig den Mietzins vereinbaren konnten, der am Markt erzielbar war. In der Regel darf die Miete damit grundsätzlich nur noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, vgl. § 556 d Abs. 1 BGB.

Bis auf wenige Ausnahmen (z. B. Neubau, neubauähnliche Modernisierug, Vorvertrag wies eine genauso hohe Miete auf oder Möblierung) ist der Vermieter nunmehr gehalten, im Vorfeld der Vermietung die Miete anhand des jeweils geltenden Mietspiegels zu berechnen. Dabei darf er nicht höher als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Den aktuellen Berliner Mietspiegel aus Mai 2015 finden sie hier.

Was bedeutet das für mich als Mieter?

Sie profitieren unmittelbar von der Regelung, denn nunmehr darf die Miete bei Neuvermietungen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diverse Ausnahmen sind der gesetzlichen Regelung zu entnehmen.

Haben Sie als Mieter nach dem 30. Juni 2015 einen Mietvertrag geschlossen, bei dem der Mietzins die vorgenannte Obergrenze übersteigt, können Sie dies dem Vermieter anzeigen und müssen sodann nur noch den rechtlich erlaubten Höchstbetrag zahlen. Die verminderte Miete gilt jedoch erst ab Rühe und nicht wie bei der Minderung teilweise rückwirkend.

Sollten Sie nach ersten Recherchen und insbesondere einer Berechnung der Miete feststellen, dass diese über der Grenze liegt, sollten Sie sich gegebenenfalls an einen örtlichen Mieterverein oder Rechtsanwalt wenden und prüfen lassen, ob Sie hier nicht zu viel zahlen und dies rügen wollen.

Ihnen steht zudem auch nach § 556g Abs. 3 BGB

Was bedeutet das für mich als Vermieter?

Als Vermieter gilt nunmehr Obacht bei der Festsetzung des begehrten Mietzinses, denn sollte Ihr Mieter feststellen, dass die Miete die Obergrenze überschreitet, wird er Ihnen ab erteilter Rüge nur noch den gesetzlich gestatteten Mietzins überweisen. Hier gilt es im Vorfeld mögliche Probleme auszuräumen.

Darüber hinaus gibt es einen umfassenden Ausnahmekatalog, sodass bei Vorliegen einer der Ausnahmen die Wirkungen der Mietpreisbremse nicht greifen. Beispielhaft seien hier die Möblierung und neubaugleiche Modernisierung zu nennen.

Sollten Sie der Ansicht sein, hier dem Ausnahmetatbestand zu unterliegen, empfiehlt es sich zur Vermeidung eines bösen Erwachens, dies mit einem Rechtsanwalt oder Vermieterverein abzuklären.

Hilfreicher Frage-und-Antwort-Katalog des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz

An dieser Stelle möchten wir noch auf einen umfangreichen Frage-Antwort-Katalog des BMJV hinweisen, der die eine oder andere Frage bereits beantworten und Sicherheit schaffen könnte. Sie finden diesen auf der Seite des BMJV oder über diesen Link.

In den nächsten Wochen wird unser Team Sie hier auch zum Thema Bestellerprinzip und weiterer interessanter Themen rund um die Immobilie informieren.

 

Berlin, den 3. Juli 2015

 

Bestellerprinzip - erste Nachteile machen sich bemerkbar

IVD Mitte macht Negativwirkung des Bestellerprinzips aus

Auch wenn potenzielle Mieter mit Sicherheit freudig auf die nunmehr grundsätzlich entfallende Maklerprovision bei Mietwohnungen reagierten, zeigen sich erste logische Konsequenzen, die den ohnehin angespannten Berliner Mietmarkt für Wohnungssuchende nicht leichter gestalten...

Laut der Immobilien Zeitung hat der IVD Mitte nach einer jüngsten Erhebung zu Mietangeboten in Berlin, wo das Bestellerprinzip zu aller erst Geltung entfaltete, feststellen können, dass die die Anzahl von Wohnungsinseraten in Printmedien und im Internet im Vergleich zum Mai 2015 um nahezu 2.000 Objekte bzw. 14 % zurückgegangen sei. Die Zahlen stellte das Hamburger Datenanalyseunternehmen Immo Info bereit.

Gegenwärtig ist noch nicht absehbar, inwiefern sich der Markt selbst regulieren wird und dies womöglich nur eine Momentaufnahme darstellt.

Den vollständigen Artikel finden sie hier.